在某個一線城市，“85後”二胎媽媽張楠一家七口人正居住在一套租來的三室兩廳裡租房。儘管夫妻雙方年薪不菲，且名下持有小戶型學區房，但她依然拒絕了“背房貸換大房”的傳統路徑，選擇用每月近萬元的房租，換取生活的鬆弛感。
有研究機構統計資料顯示，我國約有2.6億租房人口，在這個龐大的市場中，一場關於居住觀念與資產配置的深刻變革正在悄然發生租房。當下，越來越多“拖家帶口”的中年家庭正湧入租賃市場，將租房視為一種長期、穩定的生活方式。
杭州貝殼研究院最新資料顯示，2025年杭州36歲以上的租客佔比達到31.4%，同比上漲了近7個百分點租房。而清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心釋出的一份研究報告顯示，在全國重點40城，35歲以上租客佔比更是逼近四成。
不願背房貸的城市中年人
張楠在2024年生下二胎後，依然堅定選擇了租房居住，至今她還在為這個選擇慶幸租房。
張楠和她的丈夫都在外企工作，兩口子都是“85後”，年薪加起來不少，自從前年迎來二娃，家中長期居住人口突然達到了7個，除了夫妻倆和兩娃，還有育兒嫂以及張楠的父母租房。
“當時父母都勸我們買一套大房子，我壓根都沒有去看房，只是把租的房子從兩室一廳換成了三室兩廳租房。”張楠說。
張楠不願意買一套大房子的原因是不想再揹負房貸，也不想被房子“捆綁”租房。
“其實我有一套不到30平方米的學區‘老破小’，用來給孩子掛學位，但是從來沒有去住過，那套房是剛結婚時買的，現在已經還完房貸了，以後也許我會一直租房住租房。”張楠告訴記者，目前她家每個月的房租接近一萬元，育兒嫂的工資也有一萬出頭，每個月的固定大頭開銷就是兩萬起，即便這樣，她還是覺得租房讓她的生活輕鬆了不少。
“不需要一下子拿出大幾百萬的首付，平時我想買什麼首飾、包包就能隨性買，每年也會帶孩子出國旅遊一趟租房。萬一失業了，我們也不用為鉅額房貸發愁。”張楠說道。
近兩三年來，張楠感受到租房市場越來越成熟和穩定了租房。“以前房租每年都會漲，有些房東急著賣房還會毀約、趕人，但是最近兩三年，房東不僅很珍惜我這樣穩定長期的租客，還會主動給我調減房租，畢竟多數房東都意識到，失去一個合適的租客後，‘空關’的成本是很高的。”
在一家國企房地產開發公司工作的向婷，則是在2024年賣掉了自己唯一的房產，之後就一直在租房住租房。向婷家人口也不少，除了兩夫妻和一個兒子，還有從老家過來帶娃的爺爺奶奶。
“做出這個決定是要有勇氣的，但也算順應大趨勢吧租房。”向婷表示，過去在房地產公司工作，大家都會覺得必須得有自己的房子，有些人甚至會買很多套。但是從2022年開始，經歷了丈夫失業，加上自己的工作也頻繁變動，最終一家人決定賣掉房產，一方面緩解還貸壓力，另一方面可以有更靈活的工作選擇。
“找新工作的時候不用再考慮通勤了，在哪找到工作，就搬到那附近生活租房。”向婷表示。
“大齡租客”數量越來越多
實際上，在租房市場，像張楠和向婷這樣“拖家帶口”租房的中年人，正變得越來越多租房。
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2025年8月，清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心釋出了一份《2024-2025 年住房租賃行業發展報告》租房。該報告稱，我國租房市場擁有2.6億租賃人口的基本盤，2024年我國總體租賃住房套數為9100萬套，個人租賃房源佔比近九成。
有意思的是，這份報告的統計資料顯示，人到中年的“大齡租客”佔比逐年上升租房。具體來看，在重點監測的40城中，租客平均年齡從2021年的32.7歲增至2024年的34.1歲 。2021年到2024年，35歲以下各年齡段佔比呈現減少趨勢，35歲以上各年齡段佔比則保持增加，其中35歲以上租客佔比在2024年達到37.2%；36-45歲租客佔比達到24.6%，首次超過了26-30歲年齡段。
此外，“小戶型減，大戶型增”的趨勢也十分顯著租房。2021-2024年重點40城租賃成交中，一居室、二居室的小戶型成交佔比逐步減少，三居室、四居室及以上的大戶型成交佔比逐步增加，這意味著家庭型租客增多。
近日，杭州貝殼研究院也釋出了一份報告，該報告統計了去年全年在杭州貝殼平臺上租房的客戶資料，結果顯示，杭州大齡租客和家庭型租賃的佔比需求大幅提升租房。
2025年，杭州36歲以上的租客佔比達到31.4%，同比上漲了6.8個百分點；36歲到44歲的租客佔比達到21%，同比增加了4.8個百分點，超過了25歲以下租客19.1%的佔比租房。另外，45歲以上租客佔比也達到了10%以上，同比增加2個百分點。此外，四室房源租賃成交佔比也提升了0.9個百分點。
資料背後，人們的住房觀念正在發生轉變，租房不再是年輕人在財力有限時的過渡方案，而是成了很多人心目中具備高價效比的長期居住方案租房。
房地產研究機構克而瑞認為，近年來，晚婚晚育、晚婚不育等觀念流行，導致了居民首次置業年齡推遲，租賃需求週期延長，租客年齡段由年輕人為主走向多元化，小家庭租賃趨勢顯著，50平方米以上戶型佔比走高，客戶開始認可品質型公寓，並同步看重戶型設計、裝修配置、公區打造和社羣服務等租房。
租房市場正走向穩定與規範
從“必須買”到“可以租”，中年群體住房觀念的轉變，不僅是個體在經濟週期下的理性避險，更是房地產市場發展模式轉型的縮影租房。
我國曾經歷世界歷史中規模最大、速度最快的城市化程序，人口在城鄉間大規模遷徙，形成了龐大的流動人口，而商品房、保租房一度供應不足，導致了租賃體驗差，虛假房源宣傳誤導租客、租金價格隨意上漲甚至存在欺詐現象、租房押金退還難等糾紛頻發租房。
這一局面在“十四五”期間得到了根本性扭轉租房。根據住房和城鄉建設部在2025年10月披露的資料，“十四五”期間全國建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。
在部分居住資源供應緊張的大城市，成效尤其突出租房。以上海為例，中指研究院近期釋出報告顯示，自2021年國家出臺保租房政策以來，上海形成了“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系，截至“十四五”期末，上海累計建設籌措保障性租賃住房總量達到60萬套（間）以上，完成供應40萬套（間）左右的目標。
大量入市的保障性租賃住房給市場帶來了“鯰魚效應”，據克而瑞統計，2025年一線城市集中式長租公寓整體出租率超過85%、部分城市出租率超過96%，這意味著長租公寓市場承租活力旺盛，房源消化能力高，然而租金依然在跌，反映出城市保障性住房大量入市，資格稽覈趨於放鬆，對整體租金體系產生了明顯的衝擊租房。
克而瑞認為，高出租率與低租金並存的現象，其實是長租公寓市場的成熟化程序，在這一變動下，租客的租賃意願週期顯著延長，形成了穩定的市場需求；而長租公寓運營商則透過產品迭代與服務升級，支撐出租率維持高位執行，最佳化了資產週轉效率租房。
此外，針對租房的法律法規的出臺，也增強了租房人的“底氣”租房。去年9月，我國首部住房租賃領域行政法規《住房租賃條例》正式施行。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，該條例填補了住房租賃領域國家級行政法規的空白，為市場主體劃定行為紅線、為監管部門提供執法依據，將推動行業從“粗放發展”向“規範執行”轉型。
對於像張楠和向婷這樣的中年家庭而言，房子的“捆綁”屬性正在弱化，而居住屬性正在迴歸租房。當租房能提供不亞於購房的安全感與確定性，或許未來的房地產市場，將不再以“擁有產權”論成敗，而是以“生活質量”見真章。
（應受訪者要求租房，文中張楠、向婷均為化名）
(本文來自第一財經)
